POLSTR wchodzi do hipotek. Wskaźnik jest niższy od WIBOR-u, a rata niekoniecznie

Od 3 września 2026 PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze w Polsce sprzedają nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem opartym na wskaźniku POLSTR. Konkretnie na wariancie POLSTR 1M Stopa Składana. Erste Bank Polska zapowiedział własną ofertę jeszcze we wrześniu, pozostałe banki mówią o czwartym kwartale.

Dla osoby, która właśnie liczy ratę pod budowę domu, ważne są dwie daty. Od 1 stycznia 2027 banki nie powinny już zawierać nowych umów opartych na WIBOR-ze. Kto podpisze umowę w tym roku, prawdopodobnie zrobi to jeszcze na starym wskaźniku. Kto podpisze w przyszłym, na nowym.

Skąd bierze się liczba, która krąży w nagłówkach

Na koniec sierpnia WIBOR 3M wynosił 3,8 procent, a POLSTR 1M Stopa Składana 3,55 procent. Na początku września różnica była zbliżona, około 0,3 punktu procentowego na korzyść nowego wskaźnika.

Warto od razu zobaczyć, ile to jest w złotówkach, bo wyobraźnia zwykle robi z tego więcej. To jest przykład rachunkowy, a nie oferta: kredyt 500 000 zł na 25 lat, rata równa, oprocentowanie okrągłe 6 procent. Przy takich założeniach trzy dziesiąte punktu daje różnicę około 90 zł w racie miesięcznej. Zauważalną, ale nie taką, dla której warto zmieniać plany.

Kłopot z tą różnicą jest zresztą inny. Ona nie jest obniżką, którą ktoś komuś dał.

Dlaczego jeden wskaźnik jest niżej od drugiego

To jest cała mechanika tej sprawy i portale opisują ją rzadko, bo nie mieści się w tytule.

WIBOR to deklaracja, po ile banki byłyby gotowe pożyczyć sobie pieniądze na najbliższe trzy albo sześć miesięcy. Patrzy w przód. Jeżeli rynek spodziewa się, że stopy procentowe pójdą w górę, WIBOR ma to już wliczone dzisiaj.

POLSTR liczy się z rzeczywistych transakcji jednodniowych, czyli z depozytów overnight zawartych naprawdę, między dużymi instytucjami. Wariant „Stopa Składana" bierze te jednodniowe stawki z minionego okresu i składa je w jedną liczbę. Patrzy wstecz.

Stąd dzisiejsza różnica. Wskaźnik oglądający miniony miesiąc pokazuje stopy, które już były. Wskaźnik patrzący w przód pokazuje stopy, których rynek dopiero się spodziewa. Gdy te dwie rzeczy się rozjeżdżają, powstaje właśnie takie 0,3 punktu.

Wniosek z tego jest niewygodny, ale uczciwy: jeżeli stopy faktycznie pójdą w górę, POLSTR to nadgoni. Nie od razu, tylko z opóźnieniem, i o tyle, o ile podniosą się realne stawki. Kredyt na nowym wskaźniku nie jest więc kredytem tańszym. Jest kredytem, który reaguje na zmiany później i łagodniej, w obie strony.

Drugie pokrętło, o którym nagłówki nie mówią

Oprocentowanie kredytu to wskaźnik plus marża banku. Wskaźnik jest z rynku i bank go nie ustala. Marżę ustala bank i to jest jedyne miejsce, w którym ma pełną swobodę.

Jeżeli przy ofercie opartej na POLSTR bank ustawi marżę wyższą niż przy dotychczasowej ofercie na WIBOR-ze, korzyść z niższego wskaźnika znika w całości albo w części. Nie trzeba do tego złej woli, wystarczy polityka cenowa.

Dlatego przy porównywaniu ofert liczy się jedna rzecz i nie jest nią nazwa wskaźnika. Liczy się suma: wskaźnik plus marża, a najlepiej RRSO policzone na tę samą kwotę i ten sam okres. Bank ma obowiązek podać przykład reprezentatywny i to jest jedyne właściwe miejsce do patrzenia.

Konkretnych marż nie podajemy tutaj i robimy to świadomie. Zmieniają się co kilka tygodni, różnią się między bankami i zależą od tego, ile kto wnosi wkładu własnego i jakie produkty bierze przy okazji. Liczba przepisana dziś z portalu do artykułu zestarzeje się szybciej, niż ktokolwiek zdąży złożyć wniosek, a wtedy to my bylibyśmy tymi, którzy podali nieaktualną cenę kredytu.

Co z kredytem, który już jest spłacany

Tu nie trzeba robić nic i to jest najważniejsza informacja dla kogoś, kto buduje od dwóch lat.

WIBOR będzie publikowany dla istniejących umów jeszcze przez lata. Według dzisiejszego harmonogramu reformy do 31 grudnia 2036 roku. To jest dziesięć lat i przez ten czas umowa, która działa, działa dalej bez zmian.

Sama data wygląda groźnie tylko do momentu, w którym dopisze się do niej drugą rzecz. Konwersja starych umów na nowy wskaźnik ma się odbyć rozporządzeniem, ze spreadem korygującym, czyli z liczbą dopisaną wyłącznie po to, żeby zamiana wskaźnika nie podniosła ani nie obniżyła nikomu raty w dniu przejścia. Sens jest taki, że dzień przed i dzień po ma wyjść to samo, a dalej rata porusza się już według nowego wskaźnika.

Data i kształt tego rozporządzenia to stan na wrzesień 2026 i harmonogram reformy potrafi się przesuwać, więc kto ma kredyt na WIBOR-ze, powinien wrócić do tego tematu bliżej terminu, a nie planować wokół niego cokolwiek dzisiaj.

Żaden bank nie będzie w tej sprawie dzwonił z ofertą wymagającą decyzji w tym tygodniu. Gdyby ktoś zadzwonił, to jest dobry moment, żeby odłożyć słuchawkę i sprawdzić rzecz na stronie banku.

Co zrobić, jeżeli kredyt jest dopiero przed Państwem

Trzy rzeczy, wszystkie do zrobienia bez pośpiechu.

Po pierwsze, proszę poprosić o obie wersje oferty, jeżeli bank już je ma. Jedną na WIBOR-ze, drugą na POLSTR, na tę samą kwotę i ten sam okres. Różnica w racie będzie widoczna od razu i będzie to różnica prawdziwa, a nie wyliczona z samego wskaźnika.

Po drugie, proszę patrzeć na całkowity koszt kredytu, nie na pierwszą ratę. Przy zmiennym oprocentowaniu pierwsza rata jest zdjęciem z jednego dnia. Całkowity koszt pokazuje, co bank dolicza poza odsetkami.

Po trzecie, przy budowie liczy się jeszcze harmonogram wypłat. Bank wypłaca kredyt na dom w transzach i wysyła inspektora przed każdą z nich. Przy domu prefabrykowanym kolejność etapów wygląda inaczej niż przy budowie murowanej i trzeba to bankowi pokazać na papierze, zanim ruszą fundamenty. Rozpisaliśmy to osobno w tekście Kredyt na budowę w transzach, gdzie ludzie się potykają.

Co to znaczy przy naszych domach

Nasze płatności idą w trzech transzach, w schemacie 10 / 65 / 25, i przy kredycie dopasowujemy ten harmonogram do wytycznych banku. To nie jest uprzejmość, tylko warunek praktyczny: bank ma własną kolejność wypłat i jeżeli nasz harmonogram się z nią rozjedzie, klient dopłaca różnicę z własnych pieniędzy i czeka na zwrot. Pierwsza transza, czyli 10 procent przy podpisaniu umowy rezerwującej termin, jest zwrotna.

Sprawy kredytowe prowadzi u nas Justyna i to z nią warto przejść przez liczby, zanim złoży się wniosek w pierwszym banku. Nie dlatego, że mamy jedną słuszną ofertę do polecenia, tylko dlatego, że przy różnicy rzędu kilkudziesięciu tysięcy o wyniku decyduje zdolność i długość okresu, a nie cena domu.

Stan na dzień publikacji

Reforma wskaźników referencyjnych jest w toku i harmonogram może się jeszcze przesunąć, tak jak przesunął się przy poprzednim podejściu, gdy następcą WIBOR-u miał być WIRON. Dzisiejszy stan jest taki: jeden bank sprzedaje kredyty na POLSTR, drugi zapowiada wrzesień, reszta czwarty kwartał, a nowe umowy na WIBOR-ze mają się skończyć z końcem roku.

Będziemy ten tekst poprawiać, gdy kolejne banki podadzą swoje marże, bo dopiero wtedy będzie widać, czy niższy wskaźnik dojdzie do rat, czy zostanie po drodze.

Opracowano na podstawie komunikatów banków oraz doniesień prasy finansowej z 3 do 11 września 2026. Stan na 11 września 2026.