Co się dzieje między umową rezerwacyjną a wjazdem na działkę

Częste pytanie po podpisaniu umowy rezerwacyjnej brzmi mniej więcej tak: wpłaciłem, minął miesiąc i nic się nie dzieje. Na działce rzeczywiście jeszcze nic. Ale między rezerwacją a pierwszą łopatą jest kilka kroków, a w każdym ktoś pracuje: my, Państwo albo urząd.

Poniżej ta sama kolejność kroków, którą prowadzimy każdą budowę. Szerszy obraz całej drogi jest na stronie Droga do domu.

Krok 1. Umowa rezerwacyjna: co uruchamia?

Przy podpisaniu wpłacają Państwo opłatę rezerwacyjną. Jest zwrotna i zaliczamy ją na poczet ceny domu. W tym momencie zamawiamy projekt Państwa domu i razem spisujemy specyfikację, czyli wszystko, co Państwo ustalają z opiekunem: standard, opcje, drobne zmiany w układzie.

Umowa rezerwacyjna daje wstępny okres rozpoczęcia budowy, na przykład kilka miesięcy w danym roku. Konkretnej daty jeszcze nie ma. Ta pojawia się dopiero w umowie budowlanej.

Krok 2. Projekt i formalności: kto co robi?

Dostają Państwo projekt budowlany, który jest w cenie domu. Teraz zaczyna się część, która najdłużej trwa i najmniej zależy od nas.

Po Państwa stronie są dokumenty działki: mapa do celów projektowych od geodety, wypis z planu miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy, badanie gruntu i warunki przyłączenia mediów. Adaptację projektu i drogę do pozwolenia możemy wziąć na siebie przez biuro projektowe BUDIKON, jako usługę płatną osobno. Bywa jednak, że architekt z okolicy zna miejscowy urząd i przejdzie tę drogę szybciej; u niego adaptacja kosztuje zwykle od 3 000 do 6 000 zł.

Całe formalności trwają zwykle dwa do trzech miesięcy i zależą głównie od urzędu. Jak rozłożyć je w kalendarzu, liczyliśmy w tekście co załatwić w październiku przed budową w 2027. Kiedy wystarcza zgłoszenie, a kiedy potrzebne jest pozwolenie, opisaliśmy w tekstach o budowie bez pozwolenia i o zmianach w prawie budowlanym w 2026. O wyborze między projektem gotowym a indywidualnym jest osobny poradnik, a o kosztach przyłączy tutaj.

Krok 3. Pozwolenie albo zgłoszenie w ręku i umowa budowlana

Kiedy mają Państwo pozwolenie albo przyjęte zgłoszenie, podpisujemy umowę na roboty budowlane z załącznikami. Zatwierdzona specyfikacja jest jej częścią. Dopiero w tej umowie stoi termin realizacji.

Jedna rzecz z umowy rezerwacyjnej, o której warto pamiętać od początku: pozwolenie trzeba nam przedstawić najpóźniej dwa miesiące przed planowanym startem. Gdyby się opóźniło z przyczyn od Państwa niezależnych, start przesuwa się na pierwszy wolny termin, a opłata rezerwacyjna nie przepada.

Krok 4. Termin budowy i druga wpłata

Data wejścia na budowę to termin zapisany w umowie budowlanej. Druga wpłata przypada dwa miesiące przed terminem realizacji, bo wtedy rusza produkcja Państwa domu w hali pod Sieradzem. Przy kredycie harmonogram wpłat dopasowujemy do wytycznych banku. Wszystkie wpłaty po kolei opisaliśmy w tekście kiedy płaci się za dom.

To jest moment, w którym na działce nadal nic nie widać, a dom już powstaje: ściany i dach w hali, pod dachem, niezależnie od pogody.

Krok 5. Co trzeba przygotować przed wjazdem ekipy?

Ostatni krok przed wejściem ekipy należy głównie do Państwa:

• geodeta do wytyczenia budynku: wybierają go Państwo i przekazują nam jego dane, a my ustalamy z nim termin;
• kierownik budowy: własny albo nasz sprawdzony, w obu przypadkach to koszt dodatkowy; jego dane przekazują Państwo nam;
• zawiadomienie nadzoru budowlanego o rozpoczęciu robót: składają je Państwo przed startem;
• plac budowy według załącznika nr 4 do umowy budowlanej: prąd i woda (albo generator), dojazd utwardzoną drogą dla ciężarówki 16,5 m, utwardzony pas 3 m wokół fundamentu, toaleta, miejsce na zaplecze i pojemnik na odpady.

Kiedy to jest gotowe, zaczyna się budowa, którą widać. W standardzie Full Premium wjeżdża nasza ekipa fundamentowa i robi cały budynek w stanie zero. W standardzie podstawowym fundament wykonują Państwo według naszej dokumentacji, a my przyjeżdżamy z montażem domu. Co jeszcze zostaje po Państwa stronie, zebraliśmy w tekście co zostaje po stronie inwestora.

Jak sprawdzić, na którym kroku Państwo są?

W Dzienniku Budowy Domu widzą Państwo, na którym kroku są i co jest dalej.

Na którym z tych kroków są Państwo teraz? Proszę napisać, a powiemy, co jest następne i ile to zwykle trwa.